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2008年下半年济南房地产市场走势分析
发布日期：2008-6-13 信息来源：济南房产网 |
6月6日晚上18点，由生活日报、大众网联合举办的济南地产分析顾问团成立暨第一次主题活动举行。活动议题主要围绕“2008年下半年济南房地产市场走势分析”展开，与会嘉宾思如泉涌，妙语连珠，就济南市下半年的楼市走势纷纷阐述了各自的观点与主张。整个活动气氛热烈，不时有思想的火花碰撞而出。
济南房价稳步增长
济南楼市不存在泡沫，未来将是一个趋缓上升的走势。高品质的房子将是未来济南楼市的“主角”，高品质的房子必定是高成本的投入，而高物价也将推动房价一定上涨，只是受诸多调控政策的影响，房价涨幅的幅度会有所降低。
产品品质支撑
济南房价上涨
山东中原物业顾问有限公司营销总监陈莉
济南主要是自住需求占绝对比例的城市，对住宅的需求量也是逐年不断增加，所以济南住宅的供需关系在短时间内难以产生明显变化；随着城市改造及规划的不断推进，越来越多的外地开发商进入济南，济南市的市政配套不断完善，产品设计更为人性化、科学化，产品的优质化及城市环境的改善也支撑了济南房价的上涨。
新增项目集中在2008年8、9、10月份上市，届时市场供应量将会增大，90平米左右的中小户型供应量的增大使中小户型供不应求的状况得以缓解，市场的需求量也会进一步放大，2008年的住宅市场将依然呈现供需基本平衡或供略大过于求的状态。
2008年济南住宅供应量增加，各楼盘的销售压力增大，为保证预期销售任务的完成，各楼盘打折促销活动将持续不断，以促进销售量的提高。今后几年济南的住宅供应量特别是中小户型供应量将增加，且有许多在开发商品牌、项目地段、周边配套、产品设计等各方面综合素质均有竞争力的项目上市，在保证一定利润的前提下，开发商将避开竞争，实现较快的销售速度。
信立怡高地产顾问机构总经理朱江
2007年以来，国家出台一系列针对房地产行业的宏观政策，使得国内一线城市的房价上涨遇到了相当大的阻力，销量出现下滑。而济南与一线城市低迷的市场状态不同，2007年下半年以来，以住宅为主导的房地产价格始终保持着稳定的快速增长，市场一片繁荣。
截止到2008年二季度，市区住宅均价达到6008元/平米，与去年同期相比，上涨19.61%，环比上季度上涨0.86%。
受宏观政策和济南城市发展等综合因素影响，市场供应量较2007年大幅增长。截止到目前，市区在售住宅项目近50个，预计供应量将超过700万平米，较2007年上涨约123.64%，成为历年来供应量最大的一年。
2008年下半年，住宅价格及成交量将稳步增长。从近期市场表现来看，经历了一季度的淡季和二季度初的徘徊后，成交量开始大幅回升，价格也有小幅上涨。随着销售旺季的到来，下半年济南住宅价格及成交量将保持稳步增长，价格上涨空间在5%-10%之间。
济南楼市总有拐的一天
但决不会在2008
山东丽丰地产咨询有限公司总经理邓建军
房地产是一只脚泡在市场里、一只脚泡在政策中的比较特殊的行业，应该结合国家经济运行情况、政策环境、市场资金量、金融环境、产品供应以及市场需求等几个方面来考虑。
从经济运行情况来看，国内经济依然保持较好的上升势头，良好的经济环境，保障了房地产市场的健康发展。在政策方面，我估计2008年决策层不会针对房产市场和房地产金融出台严厉的政策。再来看市场资金，房产有较好的长线投资价值，股市低迷不振，房产市场依然会吸引大量的资金涌入。
从供求对比来看，2008年供量约530万方，对于经济实力强大、人口超过700万的省会城市，这样的供应量尚不会给市场造成压力。前几年一直保持每年200万方左右的成交量，需求尚未得到全面、有效释放，仍有较多的自用型买家持币待购。
整体看来，与济南房产市场密切关联的各项因素，并没有负面发展的迹象。2008年下半年，济南房市将会呈现如下特点：价格稳步上扬；主流项目单户面积趋小；产品更加多元化，个性化；楼盘品质不断提升；居住环境更加舒适；济南房市有出现拐点的一天，但不是在2008年。长远来看，房价将会保持波浪式上升的格局。
济南楼市没有泡沫
济南思源房地产经纪有限公司总经理牟鑫
在全国楼市都在挤“泡沫”的运动当中，济南房地产市场却是这场“游戏”的旁观者。原因是济南目前正经历着城市的重大变革时期，楼市发展上涨空间很大，综观各种因素，济南楼市不存在泡沫，未来几年还将是稳健上涨的姿态。
市场的供需决定价格。首先看需，京沪高铁与环渤海经济圈的打造、全运会都促进着城市化进程；全国的知名地产企业纷纷进驻济南市场，品牌开发商的进入，会带来新一轮的产品升级，势必会拉动新的需求。
再来分析楼市的供应。济南楼市存在区域失衡与结构失衡的现象，区域分布东重西轻南北弱，而结构上普通住宅多，精品住宅少。济南的土地放量大，但实际开发供应量却不多。济南需方市场以自住消费为主，投机现象几乎不存在。这也是济南楼市空置率低的原因之一，
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