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2006年上海高端住宅市场分析报告之一
发布日期：2007-3-6 信息来源：济南房产网 |
2006年上海高端住宅市场分析报告之一
个案拉动均价上涨2006年是一个政策年，其中“70/90”的影响力之大已超出了市场的想象，特别是政策直指的“30%”的大户型产品，随着未来预期供应的减少，被广泛的认为将是“市场的宠儿”、“利润点”，甚至是“价格提升点”。
但7月份“限外”政策的横空出世，给正在加热中的“大户型”泼了一盆冷水。大户型，特别是其中的高端住宅，成交结构中有三分之一依赖境外人士购买，限外政策一出，岂不是和“70/90”的利好正好抵消，甚至更为不利？市场对大户型的“美好憧憬”随即变成了不确定因素。限外政策到底对大户型，特别是高端住宅的影响有几许？政策频出的风口浪尖，境外机构、境外基金对高端住宅的收购仍然痴心不减，这又事出何因？
带着这些问题，我们将通过对上海大户型住宅典型——高端住宅市场做深入的分析研究，以期找到答案。在此，我们首先对本文中所研究的高端住宅项目作如下界定：在成交房源中，单价高于2万元/平方米或者单套总价高于500万元的住宅（包括公寓和别墅）占项目总成交的比例超过50%，就认定为高端住宅。
供应持平，成交下滑
2006年高端住宅供应量为111.98万平方米，与2005年基本持平；成交量为108.84万平方米，出现小幅下滑，环比下降4%。同时，2006年高端住宅成交占商品住宅总量的比重下滑明显，2005年高端住宅成交占商品住宅总量的6.44%，而2006年这一比例下降至5.14%。
分析其原因，一方面源于2006年7月份出台的限外政策，虽然新政并没有得到完全严格执行，但是高端客户的心理仍然受到了比较大影响；另一方面，2006年整个商品住宅市场较去年有非常大的增长，导致相对值出现比较明显的下滑。
高端住宅供应量的增长主要来源于高端公寓产品的供应量，而成交下滑也同样受公寓类产品的下滑所拖累。2006年高端公寓新增供应66.02万平方米，占到商品住宅总供应量的3.42%，供应上升的同时，成交略有下滑，2006年共成交54.18万平方米，环比上年下降15%，占商品住宅成交量2.56%，较上年下降近1个百分点。顶级豪宅汤臣一品，2006年新增供应5.5万平方米，但仅成交了0.15万平方米，对高端公寓市场整体供求比产生了明显的影响。
高端别墅市场表现有别于高端公寓，2006年出现供应下降，而成交上升的现象，新增供应量45.96万平方米，环比上年下降13%，成交54.66万平方米，环比上升9%，供应量和成交量占商品住宅比重均略微下滑。
价格依旧“高烧”
2006年，上海市高端住宅价格上涨明显。数据统计显示，进入样本范围的高端住宅成交均价为26355元/平方米，环比上涨16.3%。从两类不同产品看，高端别墅2006年成交均价23656元/平方米，涨幅达到25%，而高端公寓成交均价29079元/平方米，环比上年上涨13%。
事实上，价格的高企除了由高端住宅的稀缺性所决定，同时也受到客观因素的影响。在2006年高端市场的成交中，整体均价明显受到了个案的影响。一方面，高端别墅中位于世纪公园板块的御翠园，凭借其优越的地段优势，创造了2006年总成交近6万平方米的佳绩，占高端别墅总成交量的10%，其成交均价达到了4.6万元/平方米，较上年增幅超过30%；另一方面高端公寓中2006年推出的新盘——北卢湾板块的翠湖天地御苑，成交面积7万平方米，成交均价高达5万元/平方米。在这些价高量大的楼盘带动下，全年高端住宅成交均价得到较大的拉升。
除了供求、价格出现变化外，2006年高端住宅市场的其他方面还有哪些值得我们关注的变化，请看下期的连载《2006年上海高端住宅市场分析报告之二》。 |
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